Tiền ồ ạt đổ vào bất động sản: Coi chừng lợi bất cập hại

* Ông Nguyễn Đức Lập (Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo bất động sản):

Tiền vào nhiều càng đẩy giá bất động sản tăng cao

Hiện tổng dư nợ kinh doanh bất động sản đạt (chủ đầu tư vay) gần 1,8 triệu tỉ đồng, tăng 23,87% so với cuối năm 2024, chiếm 43,98% tổng dư nợ bất động sản. Trong khi tăng trưởng tín dụng với tiêu dùng bất động sản (người vay mua nhà, cải tạo sửa chữa nhà) chỉ tăng 12,04%.

Có thể thấy tỉ lệ tăng tín dụng với đầu tư, kinh doanh bất động sản cao hơn rất nhiều so với tỉ lệ vay tiêu dùng bất động sản. Và khi tiền đổ vào bất động sản quá nhiều sẽ tạo ra hiện tượng bong bóng tài sản, đẩy giá bất động sản tăng cao.

Trong 9 tháng đầu năm nay, có hiện tượng tăng giá bất động sản cục bộ, trong đó tại Đà Nẵng, Buôn Ma Thuột tăng từ 50 - 60%. Đây là hiện tượng tăng nóng cần được cảnh báo.

Nên siết lại việc cho vay đầu tư bất động sản

Dự án bất động sản đang xây dựng trên quốc lộ 1K, TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH

"Trong khoảng 2 năm qua giá bất động sản đã tăng gấp đôi, "buôn thuốc phiện" cũng không lời nhanh như thế này" - ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, nhận xét.

Ông Nguyễn Quốc Hùng cũng thông tin hiện có tình trạng doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản lập hàng trăm doanh nghiệp sân sau để vay vốn. Sau đó hàng trăm doanh nghiệp này lại cho nhân viên vay lại để đầu tư, tạo ra giá nhà ảo.

Cho vay để mua nhà ở thực là nhu cầu chính đáng nhưng cho vay để đầu tư, đầu cơ, tiền nằm chết trong các căn biệt thự hàng chục tỉ bỏ hoang và hy vọng thời gian tới giá nhà tiếp tục tăng để kiếm chênh lệch là cực kỳ nguy hiểm.

"Nếu không có giải pháp quyết liệt để kiểm soát tín dụng vào bất động sản thì chắc chắn sẽ dẫn đến hậu quả thị trường nổ bong bóng, tài sản bốc hơi. Dù Ngân hàng Nhà nước đã nâng hệ số rủi ro cho vay bất động sản lên 200% nhưng dư nợ vẫn tăng mạnh, chứng tỏ cần tính toán hệ số rủi ro để đảm bảo an toàn vốn đối với các tổ chức tín dụng", ông Hùng nói.

Bên cạnh đó, ông Hùng cảnh báo đối tượng cho vay trong lĩnh vực bất động sản cũng cần xem xét có nên tiếp tục cho vay với những người đầu tư. Người có 50 - 70 cái nhà mà đến vay đầu tư bất động sản vẫn tiếp tục cho vay là tiếp tay cho đầu cơ.

Điều này dẫn tới hệ quả là đẩy giá nhà lên cao, người mua sau phải chấp nhận nhà giá cao hơn. Có trường hợp bán nhà cho người thân, người quen với giá cao để tiếp tục vay thêm vốn với kỳ vọng giá nhà tiếp tục tăng lên nữa để trả được nợ.

"Khi mà dư nợ tín dụng bất động sản đã chiếm khoảng 1/4 tổng dư nợ của nền kinh tế là cực kỳ nguy hiểm. Giả dụ thị trường bất động sản "xì hơi", không có thanh khoản thì dòng tiền đã vào bất động sản bị tắc. Một phần tư vốn trong nền kinh tế ách tắc trong nhà đất sẽ rất nguy hiểm. Vì vậy, đã đến lúc cần nhìn nhận nghiêm túc hoạt động cho vay bất động sản để kiểm soát vốn vay", ông Hùng cảnh báo.

Tương tự, ông Nguyễn Quang Huy, CEO khoa tài chính - ngân hàng Trường đại học Nguyễn Trãi, phân tích thêm về những rủi ro và cảnh báo người mua nhà cuối cùng luôn là đối tượng gánh mọi chi phí trong giá bán, và giá quá cao tới mức nào đó sẽ hạn chế thanh khoản.

Theo ông Huy, khi lãi suất thấp, nhiều nhà đầu tư vay ngân hàng đầu cơ bất động sản song việc dùng đòn bẩy quá mức để lướt sóng có thể mắc kẹt. Khi không bán được nhà cho khách hàng thực, họ sẽ phải đối mặt với nợ xấu và buộc phát mãi, đưa giá trị về mức cân bằng với nhu cầu thị trường.

Đối với ngân hàng, ông Huy cho rằng rủi ro còn đến từ việc cấp tín dụng tập trung cho các công ty bất động sản trong cùng hệ sinh thái. Nếu doanh nghiệp gặp khó khăn, thiếu dòng tiền trả nợ sẽ tiềm ẩn nguy cơ rủi ro hệ thống. Ông Huy kiến nghị ngân hàng cần phân tán rủi ro, thay vì phụ thuộc vào nhóm các khách hàng lớn.

Ông Huy cũng lưu ý đến việc tăng trưởng tín dụng có thể có sự đóng góp của việc vẫn cùng một số dự án nhưng được vay nhiều hơn do giá trị định giá lại tăng theo sức tăng chung của thị trường, khách hàng vẫn có thể vay thêm tại cùng ngân hàng hiện hữu hoặc chuyển sang ngân hàng khác mà vẫn đáp ứng các quy định hiện hành. Trường hợp khi thị trường gặp khó khăn thì sẽ gia tăng rủi ro tín dụng cho ngân hàng.

"Để kiểm soát rủi ro, các ngân hàng phải đánh giá kỹ khả năng thanh khoản của dự án, mức độ phù hợp với sức mua thị trường, đồng thời tuân thủ quy định của Ngân hàng Nhà nước về hệ số rủi ro và hạn mức cho vay tối đa. Quản trị tốt danh mục tín dụng toàn hệ thống, có các ngưỡng cảnh báo sớm và giải pháp chủ động hài hòa, hợp lý.

Đây là yếu tố then chốt để đảm bảo tăng trưởng bền vững, giảm thiểu nợ xấu và rủi ro hệ thống", ông Huy khuyến cáo.

* Ông Đỗ Thiên Anh Tuấn (Giảng viên Đại học Fulbright Việt Nam):

Vốn đang chảy vào nơi kém năng suất

Tín dụng giá rẻ đổ vào bất động sản trong 7 tháng đầu năm nay đã góp phần đẩy giá nhà tăng cao hơn, khiến người dân có nhu cầu ở thật khó mua nhà hơn. Nhu cầu vốn của nền kinh tế rất lớn, nhiều ngành và lĩnh vực, nhất là khu vực sản xuất kinh doanh, tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế đang rất cần vốn.

Trong khi đó, xét riêng lĩnh vực bất động sản chỉ đóng góp khoảng 3,5% GDP nền kinh tế nhưng lại hút đến gần 1/4 tổng vốn của nền kinh tế. Điều này cho thấy năng suất vốn của lĩnh vực bất động sản vô cùng thấp. Nói cách khác là vốn trong nền kinh tế đang chảy vào nơi kém năng suất.

Vì vậy Chính phủ phải có biện pháp mạnh mẽ để điều tiết dòng vốn trong nền kinh tế đi vào khu vực sản xuất, kinh doanh thực. Chúng ta không thiếu công cụ, vấn đề là chúng ta có quyết tâm làm hay không.