Chính phủ Hàn Quốc vừa công bố quy định mới rằng từ cuối tháng 8, mọi giao dịch mua nhà của người nước ngoài tại thủ đô Seoul, thành phố Incheon và nhiều khu vực thuộc tỉnh Gyeonggi sẽ phải xin phép trước, đồng thời kèm điều kiện buộc người mua chuyển đến ở trong vòng 4 tháng và cư trú tối thiểu 2 năm. Nếu không đáp ứng, hợp đồng có thể bị hủy bỏ và chủ sở hữu đối mặt mức phạt lên tới 10% giá trị bất động sản.
Đây là lần đầu tiên Hàn Quốc áp dụng biện pháp nghiêm ngặt như vậy nhằm kiểm soát dòng vốn ngoại đổ vào thị trường nhà đất vốn đã nóng bỏng trong nhiều năm qua. Giới chức cho rằng tình trạng “đầu tư chênh lệch” – mua nhà bằng tiền mặt hoặc vay vốn từ nước ngoài rồi cho thuê lại theo hình thức ký gửi tiền đặt cọc dài hạn – đã góp phần đẩy giá nhà tăng vọt, tạo áp lực lớn lên người dân trong nước.
Con số thống kê cho thấy, lượng giao dịch nhà đất của người nước ngoài trong khu vực thủ đô đã tăng gần gấp đôi chỉ trong hai năm, từ hơn 4.500 giao dịch trong năm 2022 lên hơn 7.000 giao dịch trong năm 2024. Trong đó, công dân Trung Quốc chiếm khoảng 75%, tiếp đến là công dân Mỹ với tỷ lệ khoảng 14%.
Một thực tế gây bức xúc trong dư luận là trong khi người Hàn Quốc phải chịu nhiều hạn chế về vay vốn ngân hàng, thuế tài sản và chính sách chống đầu cơ, thì người nước ngoài lại có thể dễ dàng mua nhà bằng dòng tiền từ ngoài lãnh thổ, thậm chí mua nhiều căn hộ cùng lúc.
Một trường hợp gây tranh cãi đã được The Korea Herald đưa tin: một thanh niên ngoại quốc mới 25 tuổi đã mua biệt thự trị giá hơn 7,5 tỷ won (khoảng 5,3 triệu USD) tại trung tâm Seoul hoàn toàn bằng tiền mặt. Câu chuyện nhanh chóng lan truyền trên mạng xã hội, đi kèm làn sóng bình luận gay gắt từ cộng đồng người trẻ Hàn Quốc.
“Người nước ngoài tuổi 25 mua biệt thự, còn người Hàn Quốc tuổi 35 vẫn không thể trả nổi tiền đặt cọc thuê nhà”, một bình luận được hàng nghìn lượt chia sẻ.
Quy định mới của Hàn Quốc không chỉ giới hạn ở các quận trung tâm vốn nổi tiếng đắt đỏ như Gangnam, Seocho hay Songpa, mà còn mở rộng ra phần lớn địa bàn thủ đô Seoul, cùng nhiều khu vực xung quanh Incheon và Gyeonggi. Ngoại trừ loại hình căn hộ văn phòng (officetel), hầu hết các loại nhà ở, từ căn hộ chung cư, nhà phố đến biệt thự đều bị đưa vào diện kiểm soát. Với cách tiếp cận này, chính phủ muốn ngăn chặn tình trạng đầu cơ lan rộng sang các vùng ven, nơi giá nhà đang tăng nhanh không kém trung tâm.
Không khó để nhận thấy Hàn Quốc đang đi theo xu hướng chung của nhiều quốc gia phát triển khi siết chặt người nước ngoài mua nhà. Trung Quốc từ lâu đã quy định người ngoại quốc chỉ được mua bất động sản sau khi cư trú ít nhất một năm và chỉ để ở, không được cho thuê. Úc cũng cấm người nước ngoài mua nhà đã qua sử dụng trong vòng hai năm, trong khi Canada ban hành lệnh cấm kéo dài ít nhất đến năm 2027.
Thị trường bất động sản Hàn Quốc vốn đã căng thẳng trong nhiều năm. Tại Seoul, giá căn hộ trung bình đã tăng gấp đôi trong vòng 8 năm, khiến giấc mơ mua nhà của tầng lớp trẻ ngày càng xa vời. Dù tỷ lệ bất động sản do người nước ngoài nắm giữ hiện chỉ chiếm khoảng nửa phần trăm tổng nguồn cung, nhưng sự tập trung vào phân khúc cao cấp cùng nguồn vốn dồi dào khiến nhóm này có ảnh hưởng vượt trội so với tỷ trọng thực tế. Trong mắt nhiều người dân Hàn, dòng tiền ngoại quốc không chỉ góp phần làm tăng giá, mà còn khiến sự bất công xã hội trở nên rõ rệt hơn.
Một cư dân Seoul được tờ JoongAng Ilbo phỏng vấn bức xúc: “Chúng tôi phải chật vật trả nợ ngân hàng với lãi suất cao, trong khi người nước ngoài dễ dàng mua căn hộ bằng tiền mặt. Làm sao giá nhà có thể hạ nhiệt?”.
Chính phủ Hàn Quốc kỳ vọng rằng với biện pháp cư trú bắt buộc, nhà mua bởi người nước ngoài sẽ được sử dụng đúng mục đích sinh sống thay vì trở thành công cụ đầu cơ. Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo hiệu quả thực tế còn phụ thuộc vào cách thực thi. Người ngoại quốc với nguồn vốn lớn vẫn có thể tìm ra lối đi khác, chẳng hạn đứng tên công ty, mua qua pháp nhân trung gian hoặc nhờ người quen cư trú thay mặt. Trong khi đó, rủi ro về phản ứng quốc tế cũng là điều chính phủ Hàn Quốc phải tính đến, bởi nhiều nhà đầu tư có thể xem động thái này là rào cản đối với dòng vốn ngoại.
Tính đến cuối năm 2024, số lượng bất động sản do người nước ngoài sở hữu tại Hàn Quốc đã vượt mốc 100.000 căn hộ, theo dữ liệu từ Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông nước này. Trong khi đó, theo tờ Chosun Ilbo, nếu tính rộng hơn về khái niệm “bất động sản” (gồm cả nhà ở và đất đai), tổng số người nước ngoài đang sở hữu tài sản tại Hàn Quốc vượt qua con số 230.000 người, trong đó 36% tập trung tại tỉnh Gyeonggi, khu vực bao quanh thủ đô.
Ở tỉnh Gyeonggi, nơi tập trung hơn 60% giao dịch nhà của người nước ngoài, một chủ tiệm tạp hóa gần khu căn hộ mới xây phàn nàn với báo chí: “Mỗi khi có tin nhà đầu tư Trung Quốc hoặc Mỹ nhắm vào dự án nào, giá căn hộ xung quanh lập tức tăng vọt. Người dân địa phương như chúng tôi chỉ còn cách thuê nhà mà thôi”.
Theo: Korea JoongAng Daily, SCMP
