Thị trường bất động sản Việt Nam đang ngày càng chứng tỏ vai trò to lớn và quan trọng, nhận được sự quan tâm đặc biệt của người dân, nhà đầu tư cũng như các nhà hoạch định chính sách.
Theo Tổng cục Thống kê, đóng góp trung bình của ngành xây dựng và bất động sản vào tổng GDP cả nước các năm gần đây chiếm khoảng 10%. Trong đó, ngành bất động sản trực tiếp chiếm khoảng 3,5%, đóng góp trung bình khoảng 0,5 điểm phần trăm vào tăng trưởng GDP.
Tuy nhiên, tỷ trọng đóng góp trung bình của ngành xây dựng và bất động sản vào GDP của Việt Nam chỉ bằng khoảng 50% so với các nước trong khu vực. Quy mô bất động sản so với tổng tài sản kinh tế cũng mới chỉ đạt khoảng 21% - thấp hơn đáng kể so với tỷ lệ 35% tại các nước phát triển. Như vậy, thị trường còn nhiều dư địa để phát triển trong trung và dài hạn.
Thị trường hiện còn tồn tại nhiều dấu hiệu thiếu bền vững
Tuy vậy, quá trình phát triển của thị trường hiện còn tồn tại nhiều dấu hiệu thiếu bền vững, đặc biệt là sự lệch pha giữa cơ cấu sản phẩm và khả năng chi trả của người dân.
Theo đó, trong ba năm qua, nguồn cung nhà ở tung ra thị trường tăng mạnh nhưng cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối. Phần lớn nguồn cung mới tập trung vào các dự án cao cấp, giá trị lớn, phục vụ nhu cầu đầu tư, trong đó có một phần là đầu cơ.
Nguồn cung nhà ở tung ra thị trường tăng mạnh nhưng cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối.
Ngay cả tại các khu vực vùng ven, vốn được kỳ vọng sẽ cung cấp sản phẩm nhà ở hợp túi tiền, giá bán thực tế vẫn cao hơn đáng kể so với mức thu nhập bình quân của người dân, chỉ "thấp hơn ở mức tương đối" so với khu vực trung tâm. Trong khi đó, nhu cầu lớn nhất của thị trường lại nằm ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền.
Lệch pha cung cầu khiến giá nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ tại các thành phố lớn tăng mạnh, thiết lập mặt bằng giá mới và vượt xa tốc độ tăng thu nhập thực tế. Không chỉ làm thu hẹp cơ hội tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân, mà còn gia tăng nguy cơ hình thành bong bóng giá.
Giả định giá nhà và thu nhập giữ nguyên, khả năng tiếp cận nhà ở đang giảm mạnh. Với căn hộ 2 phòng ngủ tại đô thị khoảng 5 tỷ đồng, nếu một gia đình thu nhập cao, khoảng 50 triệu đồng/tháng, họ cần khoảng 8 năm nếu dành toàn bộ thu nhập để mua, và 25 năm nếu tuân theo nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập.
Tính theo nguyên tắc này, ngay cả phân khúc nhà ở xã hội, vốn được thiết kế cho người thu nhập thấp khu vực đô thị, hiện cũng không còn "rẻ", với giá khoảng 1,5 tỷ đồng cho căn 60 m2, khiến ngay cả hộ gia đình có tổng thu nhập "kịch khung" theo tiêu chí xét duyệt - 40 triệu đồng/tháng, cũng phải tiết kiệm kéo dài khoảng 10 năm. Thực tế con số này lớn hơn nhiều khi sử dụng phương án vay.
Hệ quả là khoảng cách giữa nhóm đã sở hữu tài sản và nhóm chưa có tài sản ngày càng bị cố định, khi tăng trưởng bất động sản thực chất chỉ làm giàu cho một nhóm nhỏ những người đã nắm giữ tài sản từ trước. Trong khi đó, phần lớn người dân lại cảm nhận "nghèo đi" dù kinh tế tăng trưởng, bởi chi phí nhà ở tăng nhanh hơn thu nhập. Người có lợi thế tài chính và tài sản ban đầu có xu hướng nắm giữ nhiều bất động sản như công cụ tích lũy và đầu tư, tiếp tục "giàu lên" nhờ sự gia tăng giá trị đất đai, còn người chưa sở hữu nhà ở đối mặt nguy cơ phải thuê nhà dài hạn, dù nỗ lực cải thiện thu nhập.
Nếu không có các giải pháp kịp thời, khoảng cách giàu - nghèo không chỉ nới rộng mà còn có nguy cơ bị "đóng cứng" qua nhiều thế hệ, trở thành thách thức lớn đối với mục tiêu an sinh xã hội, chiến lược đô thị hóa và tăng trưởng bền vững quốc gia.
Cần có giải pháp "phanh lại" đà tăng trưởng nóng của giá nhà
Do đó, VARS cho rằng, để thị trường bất động sản tiếp tục tăng trưởng nhưng không rủi ro với chính thị trường bất động sản và nền kinh tế, cần có giải pháp "phanh lại" đà tăng trưởng nóng của giá nhà.
Trong đó, giải pháp quan trọng nhất là khơi thông nguồn cung nhà ở giá phù hợp. Khi nguồn cung đủ lớn, giá cả thị trường sẽ tự điều tiết theo cán cân cung - cầu thực.
Thứ nhất, cần đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thi hành của hệ thống luật mới, song song với việc nâng cao năng lực thực thi của các cơ quan địa phương. Đồng thời, cần tăng cường phân cấp, phân quyền cho địa phương trong việc điều chỉnh chính sách, bảo đảm linh hoạt theo từng khu vực, từng thời điểm và phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, cũng như mức độ hoàn thiện hạ tầng và đô thị của mỗi vùng.
Điểm nghẽn trong công tác giải phóng mặt bằng cũng cần được xử lý theo hướng minh bạch, hiệu quả, rút ngắn thời gian triển khai cho doanh nghiệp mà vẫn đảm bảo quyền lợi người dân. Việc xem xét bãi bỏ quy định thu bổ sung 5,4%/năm trên tiền sử dụng đất chậm nộp trong trường hợp người có quyết định giao đất/cho thuê đất trước thời điểm 1/8/2024 nhưng chưa được xác định giá đất và sớm ban hành phương pháp xác định tiền sử dụng đất rõ ràng, ổn định sẽ giúp giảm chi phí phát triển dự án, qua đó tạo dư địa giảm giá nhà.
Thứ hai, cần đa dạng hóa kênh vốn cho thị trường bất động sản nhằm giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Tái cấu trúc thị trường trái phiếu doanh nghiệp để trở thành nguồn vốn trung, dài hạn hiệu quả. Đồng thời, cần thúc đẩy hình thành Quỹ nhà ở quốc gia, phát triển Quỹ đầu tư tín thác BĐS (REITs).
Thứ ba, nhà ở xã hội và các dự án nhà ở phù hợp thu nhập phải được ưu tiên trong quy hoạch và có các cơ chế khuyến khích. Phát triển đô thị phải gắn với hạ tầng giao thông, đặc biệt là đường vành đai, metro và cao tốc nhằm mở rộng không gian đô thị và giảm áp lực giá đất tại trung tâm. Song song, cần phát triển thị trường thuê nhà chuyên nghiệp, giảm tâm lý "phải sở hữu nhà mới ổn định cuộc sống".
Thứ tư, cần nghiên cứu và ban hành các bộ tiêu chí, tiêu chuẩn theo dõi và cảnh báo sớm diễn biến thị trường bất động sản, làm cơ sở cho việc đánh giá, phân loại và giám sát hoạt động của các chủ thể trên thị trường. Thông qua hệ thống chỉ số này, các cơ quan quản lý có thể kịp thời phát hiện các dấu hiệu "lệch chuẩn", như tình trạng đầu cơ, mất cân đối cung – cầu, tăng giá bất thường hoặc suy giảm thanh khoản cục bộ, để đưa ra biện pháp can thiệp, điều chỉnh phù hợp. Việc xây dựng cơ chế giám sát chủ động này sẽ giúp ngăn ngừa rủi ro và ổn định thị trường từ sớm, từ xa, thay vì chỉ xử lý khi các vấn đề đã bộc lộ rõ nét, gây ra hệ lụy dây chuyền và khó kiểm soát.
Ngoài ra, cần đẩy nhanh tiến độ xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản thống nhất, đồng bộ và minh bạch trên phạm vi toàn quốc. Đây sẽ là hạ tầng thông tin trọng yếu giúp các cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức nghiên cứu và doanh nghiệp theo dõi, phân tích, dự báo và điều hành thị trường một cách kịp thời và chính xác.
Việc hình thành hệ thống dữ liệu mở, liên thông giữa các bộ, ngành và địa phương – bao gồm thông tin về quy hoạch, giao dịch, giá trị, tình trạng pháp lý và biến động sử dụng đất – không chỉ giúp nâng cao hiệu quả giám sát và hoạch định chính sách, mà còn góp phần tăng tính minh bạch, giảm thiểu rủi ro, phòng ngừa đầu cơ, thao túng giá và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân, doanh nghiệp.
