Giá tăng liên tục
Thị trường chung cư Hà Nội đã trải qua một giai đoạn chưa từng có từ trước đến nay khi liên tục tăng mạnh trong 8 quý liên tiếp kể từ quý II/2023. Đến tận quý I/2025, mức tăng mới bắt đầu chậm lại.
Theo báo cáo của CBRE, tính đến hết quý IV/2024, chung cư sơ cấp ở Hà Nội đạt trung bình 72 triệu đồng/m² (chưa gồm VAT và phí bảo trì), tăng 12% theo quý và 36% theo năm. CBRE đánh giá đây là đà tăng mạnh nhất kể từ 2016 tại thị trường chung cư Hà Nội.
Xét theo phân khúc, Hà Nội chỉ có một dự án có giá tầm trung mở bán ở huyện Thạch Thất, với tỷ lệ hấp thụ tích cực. Còn lại chủ yếu là phân khúc cao cấp đến từ các đại đô thị ở quận Nam Từ Liêm và huyện Gia Lâm. Chung cư đắt tiền cũng có xu hướng mở rộng tại vùng ven như huyện Đông Anh và Văn Giang (Hưng Yên).
Liên tiếp dự án mới đắt tiền ra mắt kéo mặt bằng giá chuyển nhượng leo thang. CBRE cho biết mặt bằng giá bán chung cư Hà Nội đang đuổi kịp TP.HCM, lần lượt 48 và 49 triệu đồng/m².
Tương tự dự án mới, giá chung cư cũ của Hà Nội cũng duy trì đà tăng so với hồi đầu năm, ở mức 5% theo quý. So với cùng kỳ năm ngoái, đà tăng đạt hơn 26% - mức cao nhất ghi nhận từ trước đến nay.
Nguồn: OneHousing.
Theo hãng dịch vụ bất động sản JLL, mặt bằng chung cư cao cấp ở Hà Nội tính đến cuối năm 2024 bình quân đạt 3.124 USD/2, khoảng 79 triệu đồng/m², tăng hơn 12% theo năm.
Trong đó, quỹ hàng ra mắt ở quận trung tâm mặc định có giá chào bán cao. Đơn cử, dự án The Nelson Private Residence (quận Ba Đình) được chào giá 5.124 USD/m², khoảng 128 triệu đồng/m².
Trên thị trường chuyển nhượng, JLL cho biết giá chung cư cũ bình quân khoảng 2.834 USD/m², khoảng 70 triệu đồng/m², tăng hơn 17% so cùng kỳ năm trước.
Đà tăng mạnh chỉ được "hãm phanh" lại khi bước sang quý I/2025. Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2025 của CBRE cho thấy, tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình tại Hà Nội đạt xấp xỉ 75 triệu đồng/m². Mặc dù mức giá này cao hơn cùng kỳ năm 2024 là 34% song so với quý trước lại chỉ cao hơn 3%, là mức tăng giá theo quý thấp nhất kể từ quý II/2023.
Trên thị trường thứ cấp, Savills Việt Nam cho biết, khảo sát trên hơn 400 dự án chung cư tại Hà Nội, có tới 47% dự án ghi nhận giá bán thứ cấp giảm so với quý trước. Mức giảm dao động tùy từng dự án, trung bình thị trường căn hộ thứ cấp trong quý I/2025 giảm khoảng 1% so với quý trước.
Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cao cấp CBRE chi nhánh Hà Nội, cho biết: “ Giá chung cư Hà Nội ghi nhận mức tăng trưởng rất mạnh và tăng liên tục từ quý IV/2023 đến nay, bao gồm cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Gần như đây là lần đầu tiên, chung cư Hà Nội tăng giá nhanh trong thời gian ngắn như vậy. Khoảng 10 năm vừa qua, giá chung cư Hà Nội tăng trung bình 5%/năm. Thậm chí giai đoạn 2009 - 2019, giá chung cư ít biến động, có thời gian giảm giá và trung bình chỉ tăng 2%/năm. Từ năm 2022 đến nay, giá chung cư tại thành phố này mới bắt đầu tăng nhanh ".
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam cũng cho biết, giá rao bán trung bình của căn hộ chung cư đã tăng liên tục trong những năm qua.
Cụ thể, năm 2021 giá dao động từ 34-37 triệu đồng/m², đến năm 2022 giá từ 38-40 triệu đồng/m²; năm 2023 động từ 39-42 triệu đồng/m², năm 2024 đã lên đến 45-51 triệu đồng/m².
Về sự thay đổi của mức tăng trung bình giá chung cư, theo ông Nguyễn Quốc Anh, trước năm 2020, tâm lý chung của người dân phía Bắc vẫn quan niệm chung cư là tiêu sản.
Cho đến giai đoạn từ năm 2022, dù thị trường khó khăn nhưng lượng quan tâm chung cư không giảm nhiều, thậm chí tiếp tục duy trì ở mức độ cao trên phạm vi toàn quốc. Điều này phản ánh đây là loại hình có dòng tiền, đáp ứng nhu cầu ở thực, nhu cầu luôn hiện diện trên thị trường.
Giá tăng đến khi nào?
Trả lời câu hỏi giá nhà sẽ còn tăng đến mức nào, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam khẳng định, có một điều chắc chắn là giá căn hộ sẽ không thể tăng mãi được. Nó sẽ tiếp tục tăng cho đến khi chạm "ngưỡng chịu đựng" và khả năng chi trả của người mua nhà.
Giá chung cư Hà Nội vẫn tiếp tục tăng. (Ảnh minh họa: Minh Đức)
Minh chứng rõ nhất cho thực tế này là giá căn hộ tại TP.HCM. Sau thời gian liên tục tăng từ năm 2017 - 2019 và lập đỉnh, đến năm 2022, giá căn hộ tại thành phố này đã chững lại và đi ngang.
" Chung cư TP.HCM đã lên đến một mức mà người dân không thể chịu được nữa ", bà Dung nhận xét.
Bà đưa ra dẫn chứng, khoảng giá trung bình cho một căn hộ là 100 triệu đồng/m². Nếu cộng các dự án bình dân vào thì có giá 65 triệu đồng/m² và cao nhất lên đến hơn 200 triệu đồng/m².
Tương tự, tại thị trường căn hộ Hà Nội, vị chuyên gia này cho rằng, mức giá sẽ tiếp tục tăng đến khi nào đặt mặt bằng giá trung bình từ 100 - 200 triệu đồng/m², thì sẽ buộc phải dừng lại.
Tất nhiên, mức tăng giá này sẽ phụ thuộc vào vị trí và chất lượng của từng dự án. Với các vị trí dự án đang ở mức 70 triệu đồng/m², sẽ tiếp tục tăng đến khi đạt ngưỡng 100 - 120 triệu đồng/m².
Các vị trí dự án đang ở mức giá 30 - 40 triệu đồng/m² có thể tăng đến mức 50 - 60 triệu đồng/m2, tuỳ chất lượng căn hộ và uy tín chủ đầu tư.
Ở chu kỳ trước, thị trường căn hộ TP.HCM đã mất đến 5 năm để đạt đỉnh nên thị trường chung cư Hà Nội cũng sẽ có thời gian tương tự để tăng giá.
" Từ nay đến thời điểm đó, giá chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục tăng đến khi đạt đỉnh, vượt quá ngưỡng chịu đựng và khả năng chi trả của người mua nhà ", bà Dung nhận định.
Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội cũng cho rằng, thị trường căn hộ tại Hà Nội đang dần giải “cơn khát” thiếu hụt nguồn cung nhà ở. Giá sẽ thời gian tới không giảm nhưng sẽ không còn tăng "nóng" như giai đoạn vừa qua, mức tăng khoảng 5-8% so với 2024.
Hiện tại, các sản phẩm căn hộ mua để ở cũng như đầu tư khá đa dạng, mặt bằng giá cao hơn các năm trước. Vì vậy, việc chờ giá nhà giảm là điều khó khả thi.
Bởi theo vị chuyên gia, giá bất động sản chỉ có thể giảm khi nguồn cung dư thừa, nhu cầu tăng chậm làm ảnh hưởng tới thanh khoản thị trường, tác động đến giá bán hoặc là có biến động lớn về vĩ mô, thị trường tài chính, tăng trưởng kinh tế...
Dự đoán về thời điểm giá nhà sẽ ngừng đà tăng, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội dự báo, phải đến năm 2026, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp sẽ có xu hướng giảm khi các chủ đầu tư quay trở lại phát triển các sản phẩm căn hộ hạng C (chung cư bình dân) - phân khúc vốn gần như vắng bóng hiện nay.
" Việc tái cung cấp các căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng sẽ giúp thị trường tiếp cận gần hơn với nhu cầu thực, đồng thời tạo ra thế cân bằng bền vững hơn giữa cung - cầu ", bà Hằng nhận định.
Cũng theo bà, từ năm 2026 trở đi, khoảng 80.900 căn hộ từ 99 dự án sẽ được tung ra thị trường, với ba khu vực Hoài Đức, Đông Anh và Hoàng Mai đóng góp hơn một nửa nguồn cung.
Đưa ra đánh giá về thị trường nhà ở Hà Nội, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group cũng nhận định, từ cuối năm 2025, quỹ căn hộ nhà ở xã hội Hà Nội bắt đầu xuất hiện, sẽ có khoảng 4.000 căn trải dài các quận với 10 dự án. Năm 2027-2029, quỹ căn nhà ở xã hội và nhà ở thương mại phải lên tới ít nhất hơn 300.000 căn. Lúc này, thị trường chung cư mới có thể hạ nhiệt.
