Vì sao phải đề xuất tăng giá đất nông nghiệp bằng 60-70% đất thổ cư?

Vì sao lại phải tăng?

Mới đây, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM (IEER) có văn bản kiến nghị UBND Tp.HCM tăng giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất lên bằng 65-70% giá đất ở, nhằm giảm gánh nặng tiền sử dụng đất cho người dân.

Theo IEER, bảng giá đất theo Quyết định 79/2024 đang ấn định giá đất nông nghiệp ở mức quá thấp, khiến tiền sử dụng khi chuyển mục đích tăng vọt.

Cụ thể, theo bảng giá hiện hành, giá đất nông nghiệp tại Tp.HCM dao động 400.000 đồng đến 810.000 đồng/m2 (tùy khu vực và vị trí), trong khi đất ở thấp nhất là 2,3 triệu và cao nhất lên đến 687 triệu đồng/m2.

Ảnh minh hoạ do AI tạo.

Với mức chênh lệch lớn (khoảng 5-25 lần), tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích có thể cao gấp 5-10 lần so với trước đây, tạo áp lực tài chính đáng kể, đặc biệt với người thu nhập thấp.

Việc chênh lệch quá lớn giữa hai loại đất khiến nhiều người ngần ngại chuyển đổi mục đích sử dụng, làm chững lại hoạt động bất động sản, kéo theo giảm thu ngân sách, ảnh hưởng đến ngành vật liệu xây dựng và xây dựng dân dụng.

Theo tính toán của Viện, nếu áp dụng mức giá mới như kiến nghị, khi chuyển mục đích sử dụng, người dân chỉ phải nộp tiền sử dụng đất gấp khoảng 3,5-4 lần so với thời điểm trước khi bảng giá đất mới có hiệu lực. Cách tính này được đánh giá sẽ giúp cân bằng lợi ích giữa Nhà nước và người dân, đồng thời tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Đơn cử, giá đất ở tại huyện Củ Chi khoảng 28 triệu đồng/m2. Giá đất nông nghiệp là 600.000 đồng/m2. Khi một người dân chuyển 1.000m2 đất nông nghiệp sang đất ở thì số tiền phải đóng thuế lên đến 27 tỉ đồng.

Nếu nâng giá đất nông nghiệp lên 70% giá đất ở thì giá đất nông ngiệp sẽ là 20 triệu đồng/m2. Như vậy với 1.000m2 thì khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người dân chỉ phải nộp 8 tỉ đồng, giảm 19 tỉ đồng so với cách tính hiện tại.

Mới đây, Bộ Tài chính cũng có tờ trình dự thảo sửa đổi, bổ sung nghị định 103/2024 về tiền sử dụng đất đã đề xuất giảm đến 70% tiền đất cho hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở trong hạn mức và giảm 1/2 tiền đất ngoài hạn mức.

Theo đó, chuyển từ đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất ở thì tiền sử dụng đất được tính bằng mức 30% tiền sử dụng đất. Đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở thì được tính bằng 50% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Với đề xuất này thì hộ gia đình, cá nhân phải đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất sẽ giảm được rất nhiều.

Có khó?

Thông tin đề xuất của IEER đang nhận được nhiều luồng ý kiến từ chuyên gia trong ngành. Nhiều người cho rằng, đề xuất này chưa thật sự hợp lý và cần có thêm khảo sát chi tiết.

Cụ thể, cần cân nhắc kỹ việc nâng giá đất nông nghiệp cao như đề xuất vì sẽ kéo theo giá nhà tăng, ảnh hưởng đến khả năng phát triển của doanh nghiệp bất động sản. Chưa kể, có thể xảy ra tình trạng gom đất chờ chuyển đổi khiến nguồn đất sản xuất chậm phát triển lại, làm lệch hướng phát triển nông nghiệp đô thị.

Ông Võ Văn Thường, Chủ nhiệm CLB bất động sản Bà Rịa cho rằng, việc tăng giá đất nông nghiệp 65%-70% giá đất ở có thể kéo theo nhiều hệ lụy. Đất nông nghiệp không thể được xem tiệm cận với giá trị của đất thổ cư, dễ dẫn đến tâm lý đầu cơ đất nông nghiệp chờ lên giá, khiến thị trường bất động sản sẽ có những biến động bất lợi cho các dự án đã có đất ở.

Ở góc độ doanh nghiệp, khi làm một dự án nhà ở, doanh nghiệp phải chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Khi giá đất tăng cao thì yêu cầu doanh nghiệp phải có tích lũy nhiều tiền hơn mới có thể chuyển mục đích sử dụng đất được. Trong khi đó, thời gian này, việc xoay xở tài chính của các doanh nghiệp bất động sản là hết sức khó khăn.

Còn nhiều băn khoăn xung quanh đề xuất tăng giá đất nông nghiệp bằng 60-70% giá đất ở. Ảnh minh họa do AI tạo.

Ông Lê Quốc Kiên, cố vấn đầu tư bất động sản cũng phân tích xung quanh việc này. Theo ông, diện tích đất ở thường nhỏ, tầm dưới 200m2, trong khi diện tích đất nông nghiệp có thể vài ngàn m2 đến vài hecta. Nếu tăng giá đất nông nghiệp lên, thì gần như không thể thu hồi, làm hạ tầng, triển khai dự án được nữa.

Ví dụ một miếng đất vườn 2.000m2 ở Q.9 (Tp.HCM cũ), nằm toàn bộ trên quy hoạch lộ giới mở đường, có giá đất nông nghiệp hiện tại là gần 300.000đ/m2. Tổng chi phí đền bù khi thu hồi mở đường sẽ là 600 triệu. Giá đất ở theo bảng giá đất mới hiện tại là 33,2 triệu. Nếu tăng giá đất nông nghiệp lên bằng 65% so với đất ở là 21,6 triệu đồng/m2, tổng chi phí đền bù khi thu hồi mở đường sẽ là 43,2 tỉ đồng. 

Theo ông Kiên, nếu tăng giá đất nông nghiệp lên như đề xuất, thì tiền thuế phải đóng khi chuyển đổi nên thổ cư lại tạo ra chênh lệch địa tô, tiếp tục cách xa giá thị trường như trước đây. Nguồn thu của nhà nước lại rơi vào đầu cơ phân lô bán nền.

Đồng quan điểm, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa cho rằng, đề xuất của IEER chưa thật sự hợp lý và cần có thêm khảo sát chi tiết.

Theo ông Quang, hiện giá đất nông nghiệp tại khu vực nội thành và ngoại thành Tp.HCM có sự chênh lệch rất lớn. Nếu giá đất nông nghiệp ở các khu vực đều tăng theo "tỉ lệ cứng" như đề xuất của IEER thì không hợp lý.

Vị này cho rằng, để khuyến khích người dân chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, cần áp dụng hệ số điều chỉnh, chứ không thu 100% chênh lệch giá theo bảng giá đất. Tỉ lệ này nên ở mức khoảng 0,4%-0,5% nhằm tránh tình trạng tiền thuế cao hơn cả chi phí xây nhà, khiến người dân không còn động lực xây dựng.

Luật sư Nguyễn Cảnh, Giám đốc Công ty TNHH Luật Nguyễn Cảnh (phường Vũng Tàu, Tp.HCM) cũng cho hay, điều chỉnh tăng giá đất nông nghiệp tăng lên là cần thiết nhưng phải tuân thủ đúng quy trình định giá đất theo Luật Đất đai 2024, có tham vấn các sở, ngành chuyên môn và tổ chức tư vấn định giá độc lập.

Trong đó, cần quán triệt nguyên tắc phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường mà Luật Đất đai đã quy định. Việc xác định giá đất phải dựa vào thu thập thông tin từ thị trường chuyển nhượng, thu nhập từ đất, chi phí đầu tư, giá đất lân cận… không thể lấy một tỷ lệ cố định từ giá đất ở.